| （売地・借地・売り建物・借家等）物件情報が欲しい方へ、弊社よりメール便にて情報をお届けします。 |
| 不動産（土地・建物）の取引の方法や税などについての基本をご紹介しています。 |
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基礎知識の不動産の購入手続きを参照ください。基礎知識の住宅ローンの種類を参照ください。  |
住宅金融公庫融資 |
| 〔融資内容〕 一戸建てやマンション(中古物件を含む)を購入するときに融資が受けられます。申込人や物件の条件は、民間融資よりも厳格です。 〔融資条件〕 融資額・金利・返済期間などの条件は、購入物件のある地域・面積・構造・申込人の収入や年齢によって細かく定められています。 |
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| 年金住宅融資 | |
〔融資内容〕 |
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| 財形住宅融資 | |
〔融資内容〕 |
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| 民間融資（銀行など） | |
| 〔融資内容〕 金利の自由化により、さまざまなタイプの住宅ローンがあります。融資額は5～6000万円あるいは、1億円までとする銀行がほとんどです。 〔融資条件〕 融資額は購入価格の80%程度以内で、年収によって異なります。申込年齢・完済年齢は、各銀行ローンによって若干の違いがあります。 |
基礎知識の不動産に伴う税金を参照ください。
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税 金 |
内 容 |
備 考 |
| 印紙税 | 印紙税法によって定められた一定の文書（売買契約書・請負契約書など）に課税されます。ただし、領収書、記載金額が1万円未満などの場合は非課税。 | 税額は記載金額によって異なり、契約書に印紙を貼って納税します。 | |
| 登録免許税 | 不動産の購入で所有権の移転登記をするときなどに、登録免許税がかかります。この他、保存登記、抵当権設定などの登記もあり、納税が必要です。 | 税額は、所有権移転登記が課税標準の２％（平成18年3月まで、居住用家屋の軽減特例あり） | |
| 不動産取得税 | 土地家屋の購入、家屋の建築(新築・増築・改築)、贈与、交換などで不動産を取得したときに、取得した人に課税されます。 | 税額は課税標準の4%。ただし平成15年6月30日までは3%。納税は都道府県税務事務所。 | |
| 固定資産税 | 固定資産課税台帳に所有者として登録されている人(毎年1月1日現在)に普通徴収の方法で課税される市町村税です。 | 税額は課税標準(固定資産税評価額)の1.4%(課税標準) 納税は、市区町村役場。 |
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| 都市計画税 | 原則として、都市計画法による市街化区域内.1月1日現在、土地や家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人に課税されます。 | 税額は課税標準(固定資産税評価額)の0・3%(制限税率)。 納税時期は、固定資産税と一緒。 |
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| 特別土地保有税 | 一定の基準面積以上の土地の所有(保有)に対して、課税されるものと、一定の基準面積以上の土地の取得に対して課税されるものとがあります(非課税あり)。基準面積は、東京都を例にとれば、23区＝2000㎡、都市計画区域のある市町村＝5000㎡、その他の市町村＝1万㎡。 | 一定の基準面積以上の土地の所有(保有)に対して、課税されるものと、一定の基準面積以上の土地の取得に対して課税されるものとがあります(非課税あり)。基準面積は、東京都を例にとれば、23区＝2000㎡、都市計画区域のある市町村＝5000㎡、その他の市町村＝1万㎡。 | |
| 土地・建物等の譲渡に係る所得税 | 個人が土地や建物を譲渡して生じた所得(譲渡所得)に対しては、他の所得と分離して、所得税と住民税がかかります。対象となる土地などの保有期間が譲渡した年の1月1日現在で、①5年を超える場合は長期譲渡所得、②5年以下の場合は短期譲渡所得となり、課税率は異なります。 | 申告と納税の方法は、譲渡をした翌年の2月16日から3月15日までに住所地を管轄する税務署に所得税の確定申告をして納めます。 |
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都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けられています。 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされ、建物を建築するときは、その敷地について開発行為の許可が必要となります。原則として知事の許可を受けなければ、一部の例外を除いて開発行為はできません。市街化調整区域の制限をみますと、住宅については、区域指定以前から住宅建築用に持っていた土地を除き、大規模な住宅団地以外は個人の一戸建は建築不能ということになります。そのため、郊外に住宅用の土地を買う場合には、市街化調整区域の指定の有無については、とくに注意をする必要があります。 |
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公庫融資では、住宅部分の床面積が175㎡以下のバリアフリータイプ(長寿社会対応住宅設計指針に基づく基準により、段差の解消、手すりの設置、十分な通路幅の確保等)のほか共通の基準(基礎構造の強化)を有する住宅に、最優遇金利の基準金利が適用されます。その他、割増融資として「バリアフリー住宅工事」(現在又は将来、高齢者が安心して生活できるような工事)に150万円、「高齢者等対応設備設置併設の場合」(高齢者等が住宅内の移動、炊事等の住生活を支障なく行えるような設備を併設する工事)は250万円が利用できます。なお、「高齢者同居工事」(60歳以上の方と親族2名以上が同居する方)に300万円(バリアフリー住宅工事を行うこと)が特例加算額として利用できます。 年金融資では、通常のマイホームとは異なり、年金バリアフリー住宅融資として、融資額が別途に決められています。この融資は、自らまた家族等が加齢により介護を要する状態になっても住み慣れた住宅で自立した生活が営めるよう、介護に配慮したバリアフリーの構造(年金バリアフリー住宅基準に適合したもの)として、介助スペースの確保、段差の解消、手すりの設置または下地の設置、通行幅員、開口幅の確保が主な構造の条件です。その他、割増融資として「段差解消等」に250万円(厚生年金)、150万円(国民年金)が利用できるほか、「高齢者同居」に300万円(同)、150万円(同)が利用できます。いずれも、所要資金の80%まで組み合わせ可能です。 |
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中古住宅を購入して、同時にリフォームを行う方のための制度で、公庫の「中古住宅購入融資」と「リフォームローン」と同時に申し込める制度です。融資額はそれぞれの融資額の合計で、バリアフリー工事、省エネルギーを伴うリフォームを行うことにより、次の優遇措置が受けられます。ただし、工事後の住宅部分の床面積が175㎡を越える場合は優遇措置は受けられません。優遇措置の内容は、リフォームにより中古住宅のランクが上がった場合には、リフォーム後の状態に応じた中古住宅のタイプによる「返済期間」や「融資金利」で中古住宅購入融資が受けられ、リフォームローンの「返済期間(最長20年)」がリ・ユース住宅購入融資と同じ「返済期間(最長25年～35年)」となります。手続きは、「リ・ユース住宅購入・リフォーム融資(同時申込型)調査制定書」の作成依頼を、公庫融資住宅調査技術者の属する建築士事務所に、必要な書類などを添付して依頼します。 |
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①まず、借地する土地を確定すること。そして、その土地を貸す人が、正当な権限を持った人かどうかを確かめること。一筆の土地の一部を借りるような場合は、その範囲をはっきりさせておかなければなりません。できれば測量をしておけば間違いはないでしょう。登記簿の閲覧などをして、この点を確認しておくことも大事なことです。 ②賃貸借の期間も約束しておいた方がよいでしょう。平成４年８月施行の借地借家法では堅固、非堅固を問わず当初は３０年、１回目の更新は２０年、その後の更新は１０年で、これより長い期間を定めるのは自由となっています(三条、四条)。 ③適正な地代の求め方は、不動産鑑定士に依頼して判断してもらうのが一番よいのですが、鑑定評価基準では、積算式評価法、収益分析法、賃料事例比較法という三つの方式で求められた積算賃料、収益賃料、比準賃料の三つを関連づけ調整することになっています。つぎに地代の支払方法ですが、別段取決めをしなかったときは、後払いかつ持参払いということになります。ですから、借地人は賃料を地主のところに持って行かねばなりません。普通は、毎月払いですが年一回払いと契約してももちろんいいわけです。 ④借地権の譲渡、あるいは転貸を地主が認めるかどうかも決めておく要がありまず。地主が譲渡、転貸を認めた場合は、借地人として非常に利益ですから、心得ておいて損はありません。この場合は契約書に、その旨を記載しておくこと。別に、承諾書を取る方法もよいでしょう。口頭だけだと、後で問題が起きたとき困りますから、必ず書面にしておくことです。 ⑤借地契約書は、普通証書でも差し支えありません。公正証書にすることも、もちろんよいでしょう。公正証書にするときは、当事者の印鑑証明が必要ですから貸主を確認することができます。契約書は大切に保存しておきましょう。 |
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契約の際に常人１名としていた場合には、家主の承諾を得るのが懸命です。が、家主が特別な事情がない限り、夫婦の同居を拒否するとか、不当な金銭の要求は法律上許されないと考えられます。 |
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